Tartun kuumaan teemaan kesäviileällä.

Asuntojen hinnat ovat Virossa olleet laskusuunnassa jo jonkin aikaa. Ilmiötä on kutsuttu täällä aluksi hintojen korjausliikkeeksi pitkän nousun jälkeen ja sitten kiinteistökriisiksi.  Hintojen romahtamisestakin on puhuttu, vaikka hinnat ovat laskeneet pikkuhiljaa.

Lähteestä riippuen hinnat ovat laskeneet 10-30 prosenttia. Viimeksi Viron tilastokeskuksen julkaiseman vuoden 2008 ensimmäisen kvartaalin tietojen perusteella sekä kauppojen kappalemäärä ja volyymi ovat edelleen laskeneet.

Pessimistit sanovat, ettei hintojen pohjaa ole vielä nähty. Miten hinnoille käy?  Kannattaako ryhtyä asuntojen ostoon Virossa?

Ensimmäiseksi on muistettava, että hinnat nousivat monta vuotta peräkkäin. Syitä hintojen nousuun oli monia. Pohjalla oli aito kysyntä, joka perustui haluun nostaa asumistasoa, tarjonnan vähäisyys alkubuumin aikana, pankkien lainanantohalukkuus ja matala korkotaso. Tarve asumistason nostamiseen on edelleen olemassa. Nyt pankit ovat tarkistaneet lainaehtoja ja korkotaso on noussut.

Viron eri alueiden välillä on eroavaisuuksia hintakehityksestä. Kuten arvata saattaa nousivat Tallinnan seudun (Harjumaa) hinnat eniten, mutta myös Pärnun ja Tarton seudut ovat saaneet osansa hintojen noususta.

Monelle suomalaiselle saattaa olla yllätys, että esimerkiksi Tallinnan Kadriorgin alueella saneeratusta puutaloneliöstä pyydetään alkaen 2,500 euroa neliö. Virossa uudet huoneistot myydään yleensä ilman keittiötä, varastotilaa ja parkkipaikkaa, joten niiden kustannukset pitää vielä lisätä kauppahintaan. Hintojen laskun täytyisi siis olla huomattava, että asunnot alkaisivat suomalaisittain tuntua “halvoilta”.

Alkuhuumassa kaikki asunnot menivät kaupaksi ennen kohteiden valmistumista.

Vanha totuus sijainti, sijainti, sijainti on taas arvossaan. Ns. peltotalojen myynti on vaikeampaa kuin aikaisemmin. Virolaiset ovat heränneet huomaamaan, että on ikävää aamuin illoin jonottaa liikenneruuhkassa, kun julkinen liikenne on riittämätön. Myöskin lähipalveluita on alettu vaatia. Toisaalta virolaiset asuvat mielellään luonnon keskellä omassa rauhassa ja laadukas moderni koti on unelmien täyttymys.

Erityinen piirre hintakehityksessä on se, että vanhojen asuntojen hinnat ovat pitäneet pintansa uusia asuntoja paremmin.
Kahden asunnon loukku tunnetaan ilmiönä, mutta se tarkoittaa vähän eri asiaa kuin Suomessa. Oma vanha asunto on usein saatu perintönä tai yksityistämisen kautta ja se on velaton.  Yksityiset omistajat pitävät vanhojen asuntojen hintapyyntöjä korkealla. Jos vanha asunto ei mene kaupaksi, sen myyntiä on ollut varaa odottaa. Kiinteistökustannusten viime aikainen nousu voi hyvin jouduttaa myyntihalukkuutta.  

Rakennuttajilla on toinen tilanne. Monet haluavat purkaa kertynyttä  asuntosalkkua. Jotkut jo houkuttelevat ostajia erilaisilla kaupantekijäisillä. Kaupantekijäisiksi on tarjottu vaikkapa uutta autoa parkkipaikkoineen, valmista keittiötä tai varastotilaa.

Mielestäni hyvin kuvaava mittari asuntojen tämän hetkisestä  hintatasosta on verrata asuntojen hintaa vuosittaisiin bruttotuloihin. Tallinnassa vuonna 2007 tarvittiin noin seitsemän vuoden bruttotulot asunnon hankintaan. Suomessa kerroin on noin neljä.

Tällä hetkellä Tallinnan alueella on myynnissä noin 8000 asuntoa.

Tallinnassa myydään myös kokonaisia kehitysprojekteja. Alla kuva Raua-kadulla olevasta myyntikyltistä. 

 

Ja vielä kuva kehitysprojektista.