Viihdyn erinomaisesti kauniissa vuokra-asunnossani Tallinnassa. Virolaiseen tapaan asuntoni on sisältä hienosti remontoitu, mutta julkiset tilat eivät kaikilta osin ole viimeisen päälle.

Sisääntullessa jotkut vieraani kommentoivat lievää hajua, johon itse olen tottunut. Putkiremonttia ei ole tehty ja viemäri löytyy kellaritasanteelta. Sepeli kuuluu asiaan.

Sisäpihan vanhat ja vaaralliset poppelit sahattiin poikki. Tämän jälkeen ilmestyi porraskäytävään listoja siitä, kuka asukkaista oli maksanut metsurille ja kuka ei.  Vähän ajan kuluttua sain postilaatikkooni kopioita karhukirjeistä, joita oli lähetetty vastaanhangoitteleville asukkaille. Sanankäänteet olivat värikkäitä ja sisälsivät kertomuksia vanhemmista vääryyksistä.

Joskus yläkerran naapurini pitää musiikkia liian kovalla. Toinen naapurini opasti minua kokemuksen rintaäänellä: “Katkaise sähköt, niin eiköhän musiikki vaikene.” Jokaisen huoneiston sähkötaulu on porraskäytävässä. En ole ryhtynyt toimeen, koska toistaiseksi yläkerran musiikki on lakannut illan pimetessä.

Ylimmän kerroksen naapurini kertoi minulle viime viikolla, että sateinen kesä on ikävä juttu, koska katto vuotaa. Kysyin häneltä, miksei kattoa korjata.  Sain vastaukseksi, ettei hänellä ole rahaa uuteen kattoon. Koska muita talossa asuvia asia ei haittaa, niin he eivät suostu rahoittamaan korjausta. Tällä hetkellä katto on osittain korjattu. Katon alapuolella olevalla asukkaalla on ollut varaa uuteen pellitykseen kuten kuvasta näkyy.

Mistä oikein on kysymys?

Virossa ei ole olemassa asunto-osakeyhtiöitä eikä siis asunto-osakkeita. Jokainen omistaa huoneiston eli korterin seinät, ikkunat, katon ja lattian fyysisesti. Siksi esimerkiksi samassa talossa saattavat kaikki ikkunat olla erilaisia.  Huoneistot merkitään rekisteriin (kinnistusraamat). Asuntokauppa tehdään notaarin luona.

Huoneistot muodostavat useimmiten korteriûhistun eli asuntoyhdistyksen. Korteriûhistu on erillinen oikeushenkilö, joka rekisteröidään, jolla on pankkitili, tilinpitovelvollisuus ja hallitus. Korteriûhistu voi esimerkiksi ottaa lainaa. Korteriûhistussa päätökset tehdään enemmistöpäätöksinä ja se toimii aika lailla samalla tavoin kuin Suomen osakeyhtiölaki, josta mallia onkin otettu.

Minun talossani ei ole korteriûhistusta vaan huoneiston omistajien ûhisus. Sanan parin kirjaimen ero on pieni, mutta merkittävä. Ühisus ei ole erillinen oikeushenkilö, eikä sillä esimerkiksi voi olla omaa pankkitiliä. Naapuri kertoi, että meidän talossamme omistajat tekevät suuremmat päätökset yksimielisesti. Jos joku ei suostu päätökseen, sitä ei tehdä. Jos joku ei suostu maksamaan katon korjausta, niin tätä omistajaa ei siihen voi pakottaa. Näin ollen monet päätökset odottavat aikaa parempaa.     

 

Tartun kuumaan teemaan kesäviileällä.

Asuntojen hinnat ovat Virossa olleet laskusuunnassa jo jonkin aikaa. Ilmiötä on kutsuttu täällä aluksi hintojen korjausliikkeeksi pitkän nousun jälkeen ja sitten kiinteistökriisiksi.  Hintojen romahtamisestakin on puhuttu, vaikka hinnat ovat laskeneet pikkuhiljaa.

Lähteestä riippuen hinnat ovat laskeneet 10-30 prosenttia. Viimeksi Viron tilastokeskuksen julkaiseman vuoden 2008 ensimmäisen kvartaalin tietojen perusteella sekä kauppojen kappalemäärä ja volyymi ovat edelleen laskeneet.

Pessimistit sanovat, ettei hintojen pohjaa ole vielä nähty. Miten hinnoille käy?  Kannattaako ryhtyä asuntojen ostoon Virossa?

Ensimmäiseksi on muistettava, että hinnat nousivat monta vuotta peräkkäin. Syitä hintojen nousuun oli monia. Pohjalla oli aito kysyntä, joka perustui haluun nostaa asumistasoa, tarjonnan vähäisyys alkubuumin aikana, pankkien lainanantohalukkuus ja matala korkotaso. Tarve asumistason nostamiseen on edelleen olemassa. Nyt pankit ovat tarkistaneet lainaehtoja ja korkotaso on noussut.

Viron eri alueiden välillä on eroavaisuuksia hintakehityksestä. Kuten arvata saattaa nousivat Tallinnan seudun (Harjumaa) hinnat eniten, mutta myös Pärnun ja Tarton seudut ovat saaneet osansa hintojen noususta.

Monelle suomalaiselle saattaa olla yllätys, että esimerkiksi Tallinnan Kadriorgin alueella saneeratusta puutaloneliöstä pyydetään alkaen 2,500 euroa neliö. Virossa uudet huoneistot myydään yleensä ilman keittiötä, varastotilaa ja parkkipaikkaa, joten niiden kustannukset pitää vielä lisätä kauppahintaan. Hintojen laskun täytyisi siis olla huomattava, että asunnot alkaisivat suomalaisittain tuntua “halvoilta”.

Alkuhuumassa kaikki asunnot menivät kaupaksi ennen kohteiden valmistumista.

Vanha totuus sijainti, sijainti, sijainti on taas arvossaan. Ns. peltotalojen myynti on vaikeampaa kuin aikaisemmin. Virolaiset ovat heränneet huomaamaan, että on ikävää aamuin illoin jonottaa liikenneruuhkassa, kun julkinen liikenne on riittämätön. Myöskin lähipalveluita on alettu vaatia. Toisaalta virolaiset asuvat mielellään luonnon keskellä omassa rauhassa ja laadukas moderni koti on unelmien täyttymys.

Erityinen piirre hintakehityksessä on se, että vanhojen asuntojen hinnat ovat pitäneet pintansa uusia asuntoja paremmin.
Kahden asunnon loukku tunnetaan ilmiönä, mutta se tarkoittaa vähän eri asiaa kuin Suomessa. Oma vanha asunto on usein saatu perintönä tai yksityistämisen kautta ja se on velaton.  Yksityiset omistajat pitävät vanhojen asuntojen hintapyyntöjä korkealla. Jos vanha asunto ei mene kaupaksi, sen myyntiä on ollut varaa odottaa. Kiinteistökustannusten viime aikainen nousu voi hyvin jouduttaa myyntihalukkuutta.  

Rakennuttajilla on toinen tilanne. Monet haluavat purkaa kertynyttä  asuntosalkkua. Jotkut jo houkuttelevat ostajia erilaisilla kaupantekijäisillä. Kaupantekijäisiksi on tarjottu vaikkapa uutta autoa parkkipaikkoineen, valmista keittiötä tai varastotilaa.

Mielestäni hyvin kuvaava mittari asuntojen tämän hetkisestä  hintatasosta on verrata asuntojen hintaa vuosittaisiin bruttotuloihin. Tallinnassa vuonna 2007 tarvittiin noin seitsemän vuoden bruttotulot asunnon hankintaan. Suomessa kerroin on noin neljä.

Tällä hetkellä Tallinnan alueella on myynnissä noin 8000 asuntoa.

Tallinnassa myydään myös kokonaisia kehitysprojekteja. Alla kuva Raua-kadulla olevasta myyntikyltistä. 

 

Ja vielä kuva kehitysprojektista.

 

 

 

Kuljen joka päivä erään liikekeskuksen ohi työmatkallani.  Vuoden alussa huomasin, että pari keskuksen liikehuoneistoista oli jäänyt tyhjäksi. Viime aikoina tyhjien liiketilojen määrä on lisääntynyt. Huolestuin, kun tiloihin ei löytynyt uusia vuokralaisia. Kysyin kollegaltani asiasta ja hän kohautti olkapäitään ja sanoi, ettei mainitulla liikekeskuksella  ole koskaan mennyt hyvin.  

Muistan Suomen suuresta lamasta sen, että Helsingin keskustan hyvilläkin paikoilla olevat liikehuoneistot seisoivat tyhjinä. Ja se oli masentavaa.  Nyt olen pannut merkille, ettei Tallinnan vanhan kaupungin kaikissa liiketiloissa ole vuokralaisia.

Tyhjät liikehuoneistot toimivat hyvin talouden kuumemittarina. Tarkkailen asiaa kaikissa kaupungeissa, joissa vierailen tai asun. Soitin Uusmaa Kinnisvarabüroon toimitusjohtajalle Mika Sucksdorffille ja kysyin, onko havainnoissani perää.  

Mika rauhoitteli minua ja kertoi, että liiketilojen vuokrausaste on korkea.  Yksittäisten kohteiden  vuokrauksessa voi olla vaikeuksia, jos kohde ei ole valtavirran vieressä, brändi ei ole kunnossa ja kohde ei ole aivan prime.  Esimerkiksi Rotterdamin kauppakeskuksessa on tyhjiä tiloja, mutta vähänkin järkevämpiin kohteisiin on jonoa. Menestyviä kauppakeskuksia Tallinnassa ovat Viru Keskus, Rocca al mare ja Kristiine. Tammsaaren liikekeskus on jo puoliksi vuokrattu, vaikkei kohde ole vielä valmis.

Aikaisemmin Viron markkinalla on ollut ainoastaan sataprosenttisesti vuokrattuja kauppakeskuksia.  Suomessa kauppakeskusta pidetään täyteen vuokrattuna, kun vuokrausaste on yli 95 prosenttia.

Mikan mukaan virolaisten yrittäjien keskuudessa on kuitenkin selvää tutinaa ja epävarmuuden lisäystä. Mika kertoi, että toimistotilojen osalta tilanne on jo toinen.  Vuokralaisten houkuttelu on vaikeampaa. Nyt rakennuttajan ja rakentajan on tosissaan ajateltava sitä, mitkä ovat vuokralaisten tarpeet, jotta tilat saadaan vuokratuiksi.  

Uskon siis Mikaa. Tallinnan liiketilojen osalta on siirrytty normaaliin päiväjärjestykseen. Kysyntä ja tarjonta kohtaavat nyt niin, että laadukkaat tilat vuokrataan markkinahinnalla ja huonommat tilat seisovat oman aikansa tyhjinä. Sataprosenttiset vuokrausasteet ovat eilispäivää.